【レオパレス】６月度改修工事進捗状況について考えてみた
７月８日、さすがに下げ過ぎたか、７月７日付の月次データがポジティブに評価されたか、レオパレス２１の株価が５％ほど上げています。
繰り返しになりますが、レオパレス２１の株価を左右するのは業績の回復であり、業績の回復を左右するのは入居率、入居率を左右するのは改修の進捗による募集再開です。
そこで６月３０日に公開されている施工不備の改修工事進捗について考えてみました。
https://www.leopalace21.co.jp/info/pdf/2020/progress.pdf
施工不備の調査
２０２０年６月３０日時点で、レオパレス２１の施工物件数は３９０８５棟、その内、調査対象の棟数は３８７０１棟と報告されています。
その調査の進捗はネイルシリーズ、６シリーズ、その他シリーズにわけて公表されており、２０１８年の７月ころから順調に調査が進んでおります。月２０００件程度のペースで調査は行われており、２０１９年１０月３１日時点でその調査はほぼ終了し（図１）、１３６２１棟に明らかな不備が見つかっています。
施工不良の改修工事
調査の結果、１３６２１棟の物件で明らかな不備が見つかっています（２０２０年６月３０日時点）。
その工事の進捗ですが着手件数は５月３１日からの１カ月で７０７１件から７１８６件と１１５件増加、完了件数は１００８件から１０１５件と７件増加しました。
完了件数は７件しか増加してません。
これを見るとここ５月３１日時点の工事の完了棟数からほとんど増えていません。
それなりに着手は進んでいるが完了までは至っていないという状況は続いています。
一方、着手自体は２０１９年１０月には３０００件以上の工事に着手していることから、 いつ工事が終了し始めるのか？募集再開により入居率が増えていくのか？そこが重要なポイントとなると思われます。
７月、８月、９月の進捗どうなるのか、注目したいと思います。
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【レオパレス】入居率、さすがに下げ止まった？【６月度月次データ】
７月７日、レオパレス２１の月次データが報告されています。
レオパレス２１の業績は賃貸事業の入居率と密接に関係しており、非常に重要な数値となります。
また、施工不備問題からの回復を見せていたさなかに新型コロナウィルスが流行し、工事の遅れや企業の業績悪化による入居率の低下が懸念されるなど非常にコロナの影響を受けた企業の一つと思われます。
２０２０年は４月、５月と例年以上の下げを見せており、２０２０年１～３月で回復基調にあった入居率を一気に下げてしまっていました。
では７月７日に公開された６月の月次データはどうなったでしょうか？
その数値を見ていきたいと思います。
図１に２０１７年～２０２０年のデータを示します。
こちらは決算報告資料、月次データ等から編集しています。
入居率は、施工不良問題が発生した２０１８年より前のデータ（２０１７年以前）では基本的には１月に底を付け、３月まで上昇、４月以降に定価するのが例年の特徴です。
その下げは４月、５月とそれぞれ例年より１％程度大きく下げており、コロナの影響がレオパレスの入居率、すなわち業績に与える影響が大きいことを示していました。
では、６月度の数値（７９．４３％）はこれまでの傾向からどのように評価したらよいでしょうか？
下落幅にがわかりやすくなるように前年度の１２月データを基準にそこからの増減をまとめてみました(図２)。
１～３月のデータは２０１７，２０１８年同等であり、施工不良問題からの順調な回復を示しています。しかしながら、２０２０年４月度は入居率は過去比で大きな低下を示し、コロナウィルスの影響で１％は低下しているとみられます。
尚、施工不良問題の影響が出始めたのは２０１８年６月頃からになります。
４月、５月は急激な入居率の低下を示していましたが、６月はやや下げ止まってきたような傾向です。入居率の７９．４３％と７９％台を維持しています。
レオパレス２１の事業は入居率が１％下がると過去の決算データから４０億程度、営業利益が低下すると考えられます。
資金がショートする前に改修工事を終え、V字回復できるか２０２０年７，８，９月が正念場のように思われます。
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【原油】原油価格上昇！！米貯蔵量、産出量を調べてみた【WTI原油先物価格】
７月３日、じりじりと価格を上げているWTI原油先物価格が４０ドルを突破しそうな状況です。
その原因として在庫減があげられています。
原油先物価格は政府等の方針、コメントの影響を極めて受けやすいですが、基本となる貯蔵量、産出量、輸入量について調べてみました。
今回もアメリカ合衆国エネルギー省 エネルギー情報局（EIA）が公開している米のデータ（貯蔵量、輸入、産出）について調べてみました。
データはアメリカ合衆国エネルギー省 エネルギー情報局（EIA）webページを参照しました。
https://www.eia.gov/petroleum/
まず、原油貯蔵量です。WTI原油先物価格はオクラホマ州クッシングにおいて受け渡しされる原油先物の価格ですので、オクラホマ州クッシング、そして、アメリカ全体における貯蔵量の推移を示しています(図1)。
その推移をみるとオクラホマ州クッシングにおける原油貯蔵量は引き続き、減少していることがわかります。数値は全米トータルを下回る値となっており、正常にもどったように見受けられます。
次に、アメリカにおける原油産出量、輸入量の推移を示します（図２）。
これによると原油産出量は下落傾向であり、原油先物価格の維持にポジティブな状況となっています。
報道等では在庫に左右されているような多く見受けられますが、現状、産出量や在庫は正常のように見えます。
結局、コロナ等に影響された株価や為替に影響されているように見えます。
ポイントはコロナの第二波が懸念される中、節目となる価格をどのタイミングで超えるのか？といったところでしょうか。
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【日経平均下落】日経平均は踏ん張れるか、いや踏ん張れない？
６月２９日、先週末のダウの下落に続いて日経平均も５００円以上下落しました。
その原因としてはコロナウィルスの第二波に対する懸念があげられています。
５月に入ってから世界の新型コロナウィルスの新規感染者数は増加を続けており、そろそろ２０万人／日、に迫る勢いです。
経済の中心であるアメリカにおける新規感染者数は４万人／日を超え再ロックダウンに対する懸念から米株が急落していると考えられています。
一方、日本はどうでしょうか？
日本でも新規感染者数の増加は続いて、５０～６０人／日を超えるようになってきました。
しかしながら、その感染者の一定数は歌舞伎町等の夜の街に関係する方であり、経済への影響は限定的、または、アメリカ、ブラジル、インドのような一日当たりの新規感染者数が数万人を超えるような国と比較すると、極めて少ないように感じます。
では、日本への影響は小さい、『日経平均は踏ん張る』ことができるのでしょうか？
米株下落の影響を日経平均がどの程度受けているか考えてみました。
日経225、S&P500の価格推移
図１に以前示しました日経２２５およびS&P500の価格推移を示します。
こちらを見ると完全に連動していることがわかります。
そこでそのシンクロ率を測るためにその相関を取りました。
ここで日本とアメリカでは休日が異なり市場の開く日付が異なる場合があるため、両市場が開いた日のみのデータを使用しています。
それを見ると相関係数が９３％、つまり、ほとんどシンクロしていることがわかります。
まとめ
PMI等のファンダメンタルズを示す指標をもとに議論したり、新規感染者数に基づいて考察すると日本とアメリカの経済は異なる動きを示すと考えられます。
しかしながら、実際の市場はそのような指標の影響は支配因子ではなく、日経２２５は単純にアメリカ株に連動していることがわかります。
言われてみれば、経済の状況は悪いと思われるのに、なぜか株価が回復していること、などファンダメンタルズと日経平均価格が乖離していることに関して、思い当たる節もありますね。
日本における新規感染者数が少ないとしても、もう少し下落相場が続くかもしれません。
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