【レオパレス】5月13日決算発表のポイント【今後の業績、株価を予想してみた】
新型コロナウィルスの影響がどこまで続くのか先行きが見えない中、2020年3月期の業績発表が続いています。
新型コロナの影響は大きい業種も多く、デンソーは純利益が７３％減、日本航空は４０％減、全日空も７０％減と非常に影響が大きいことがわかります。
レオパレス21の決算も5月13日に予定されています。
そろそろ、日にちが近づいてきたので決算内容について予想してみました。
今回の決算発表で注目のポイントは３点と考えています。
①２０２０/３月期の決算内容
②今後の業績予想
③抜本的な事業戦略再構築について
２０２０/３月期の決算内容
レオパレスの決算は４事業（賃貸、開発、シルバー、ホテル・リゾートその他）に分けて報告されます。
利益の９０％程度は賃貸事業が稼いでいるため、賃貸事業に着目して考えていきます。
レオパレスの賃貸事業は２０２０年１月度に損益分岐点とされている入居率８０％を超え、その後、順調に入居率を上げています。
賃貸事業は３Qにおける決算では１２６億円の赤字を計上しており、通期では１３１億円の赤字を予想しています。２月度、３月度に入居率はすでに月次データとして公開されており、基本的に予想外の大きな変動はないと思われます。
一方、各事業を通算した営業利益としては２８０億の赤字予想となっております。
これは開発事業が５２億、調整費が８４億の赤字を見込んでいるためで、それがどのような中身なのか、すぐに縮小できるようなものなのか注目しています。
今後の業績予想
レオパレス２１では３Qの決算で今後の入居率推移を予想しています。
その平均入居率は８１．４１％（2020/3）、８５．８７％（2021/3）、８８．４７％（2022/3）と非常に強気な予想です。
レオパレスの賃貸事業は平均入居率への依存性が高く、管理戸数ｘ平均入居率と売り上げは図１のような関係となります。
また、営業利益に関しては８０％が損益分岐点と公開されていますが、入居率が上がるほど利益率が向上する構造となっています（図２）。２０１９年３月期は営業利益率が低いですが（不良施工問題の影響と推定されます）、それ以外の年はある傾向を持って利益率が変化することがわかります。
以上の２つのデータから予想する２０２１年３月期、２０２２年３月期の営業利益はそれぞれ１９３億、２４６億となります。
しかし、３Qで予想していた２０２０年３月度の入居率は８５％でしたが、実績の入居率は８３％と予想よりも２ポイントほど低い値でした。そこで、会社予想より２ポイントほど平均入居率を下げて（８３．８７％（2021/3）、８６．４７％（2022/3））、営業利益を予想しても１３０億、２０９億となります。
実際は、施工不良問題の影響で営業利益が下がる傾向にありますが、２０２０年度内に施工不良問題に一定の目途がたてば長期的に見て２０２２年３月期あたりには本来の業績が少し見えてくるかもしれません。
尚、レオパレスの株式発行総数は２４４８８２５１５株ですので、ＰＥＲ１３倍で計算すると利益が５０億程度でも現在の価格２３８円は割安水準になります（表）。
本来の稼ぐ力が戻りつつある今、施工不良問題に起因する損失がどの程度、長期にわたって業績の重しになるかが今後のポイントです。
抜本的な事業戦略再構築について
レオパレスは旧村上ファンド、レノによる１０名の取締役解任を含む株主要求を受けてか、２月７日に文章を公開し、５月を目途に抜本的事業戦略再構築の結果を反映した事業計画を公開するとしています。
https://www.leopalace21.co.jp/ir/news/2020/pdf/0207.pdf
3．抜本的な事業戦略再構築の検討結果を反映した事業計画の策定
当社は、施工不備問題の解決、及び抜本的事業戦略の再構築を検討し、実行することにより、ステー
クホルダーの信頼回復を実現し、業績回復を確固としたものにいたします。
2020 年５月を目途に抜本的な事業戦略再構築の検討結果を反映した事業計画を策定し、公表いたしま
す。
恐らくその詳細が今回の決算で公開されるものと思われます。
その内容が本当に『抜本的』であれば、それはそれで評価されると思われますし、抜本的でなかった場合は今度はレノの対応が注目されます。
いずれにせよ、５月１３日、注目です。
【レオパレス】４月２４日大量保有報告書：オデイ
４月２４日、オデイアセットマネジメントから大量保有報告書が提出されています。
義務発生日は４月２０日です。オデイアセットマネジメントはアルデシア、レノに匹敵する主要株主で２０１９年７月には１７％程度保有していましたが、徐々に保有比率を低下させてきています。
今回の提出理由は、前回の報告書の提出（２月１０日）から１％以上保有比率が低下したことによります（１０．１８％→９．１６％）。
オデイの平均取得価格は３５０円程度ですがこの期間の株価は３３０円～２３０円程度となります。大きな低下を先読みして、損切りしているのがわかります。
また、処分しながらも一部取得していますが、さらに株価が低下して損切りしている様子もうかがえます（３月１７日、１８日取得）。
今回のコロナショックで株価がみるみる下落し、現金の確保が重要となりました。
また、今はレオパレス２１の株価はやや下げ止まっているように見えますが、２月２１日につけた４２３円から現在の２２５円までの４７％の下げが以下にきつかったかを反映しているよう思います。
【世界で何がおこっているか？】新型コロナ、２週間後（東京は今ここ）、３週間後、４週間後【都市封鎖】
４月７日、安倍総理より緊急事態宣言が出されてから、２週間がたちました。緊急事態宣言の期限は４月７日～５月６日の４週間なので、ちょうど半分を折り返したところになります。
自粛生活に皆さん飽き始めたのか、神奈川県の湘南海岸に週末多くの人が訪れ、国道が大渋滞になるなど問題となっています。
日本人もアメリカ人も考えることは同じなのか、アメリカではマイアミのビーチに人が集まっているようです。
２週間の自粛にも関わらず、いまだにCOVIC-19は猛威を振るっているように思えますし、 岡江久美子さん、久米明さんのような有名な方の訃報を耳にすると、脅威を身近に感じます。
ではこの２週間で自粛の効果は見えてきているのでしょうか？２週間後の５月６日にはどうなっているのでしょうか？
以前、都市封鎖後の影響について記載しましたが、そこからまた時間がたっています。各都市のその後の変化について調べてみました。
海外データの調べ方
今回もまたジョンズ:ホプキンス大から公開されている新規感染者数のデータを用いました。
https://github.com/CSSEGISandData/COVID-19/tree/master/csse_covid_19_data/csse_covid_19_time_series
ここで比較を容易にするために規格化された新規感染者数＝新規感染者数／新規感染者数の最大値、としています。
また、都市封鎖が行われてからの推移を比較するために都市封鎖が行われた日付（３月２２日（ニューヨーク）、３月１０日（イタリア）、３月１４日（スペイン）、４月７日（東京））を０日目としてプロットいたしました。軸は１週間（７日）間隔で刻んであります。
海外の動向
図を見るとすべての都市でほぼ同じ推移をたどっていることがわかります。
都市封鎖後、２週間程度で新規感染者数はピークを迎えています。一番最初に都市封鎖されたイタリアが最も都市封鎖後のデータが取れていますが、都市封鎖後１ヶ月経った今でも、ピーク時の４０％程度の新規感染者数が増えていることがわかります。
都市封鎖から２カ月（８週間）目が５６日、になりますが、そこでようやくピーク比１０～２０％程度になる可能性がある程度でしょうか。
東京はどうなるの？
一方、東京はどうでしょうか？まず、東京もまた同じようなカーブを描いています。しかしながら特徴は２点あります。１点目は新規感染者数の増加に対して都市封鎖のタイミングが遅いこと。他の国と比較すると２週間は遅い印象です。２点目は都市封鎖から２週間経つ前に新規感染者数の増加が鈍化していること。
１点目の都市封鎖のタイミングは遅れてしまっていて、手遅れにも見えるのですが、都市封鎖後、1週間程度で新規感染者の増加が鈍化しています。
封鎖はいつ解除できるのか？
では、本当に５月６日（２８日後）に封鎖は解除できるのでしょうか？このまま他国と同じ傾向を示した場合、２８日後の新規感染者数はピークの４０％（８０人）程度となります。
これは緊急事態宣言を出したときと同程度の新規感染者数となります。
これではなかなか、封鎖が解除できないでしょうか。
巣ごもり生活、まだまだ、長引きそうです。
【大量保有報告書】４月２１日提出分：野村証券が６．１５％取得
４月２０日、新型コロナの影響で原油の需要が停滞し、歴史上初めてのマイナス価格を付けました。
Ｓ＆Ｐ５００も３月２０日に２２３７ドルを付けてから１ヶ月にわたり回復基調でしたがやや陰りが見えてきているかもしれません。日経２２５も連動するように４月２０，２１，２２日と３日続落で、全体的に低調な中、株式会社レオパレス２１の株価は２２０円程度と低い価格を示しています。
大量保有報告書の記載内容からすると２２０円という価格は大株主であるアルデシアやレノの平均購入価格を下回る価格であり、非常に安い価格となっています。
そんな中、４月２１日に野村証券から大量保有報告書が提出されています。
報告義務の発生日は４月１５日、取得した株式の保有割合は６．１５％と、大量の株式を取得したことがわかります。
大量保有報告書には、一般報告と特例報告がありますがこちらは特例報告となります。
特例報告は証券会社等に認められている報告様式で今回の義務発生日は４月１５日ですので、４月１～１５日の間に取得した株式に関する報告書になります。その期間の株価、２７０～２４０円程度で株式を取得したと考えられます。
レオパレス株が株価が安いと感じる価格帯に入ってきたことを示す一つの事例かもしれません。
