【レオパレス決算】業績予想１１３億（２２．３期）、２３５億（２３．３期）は本当？
６月５日、新型コロナの影響で延期されていた株式会社レオパレス２１の２０．３期の決算発表会が開かれました。
６月３日に決算内容を日経新聞にすっぱ抜かれたり、６月４日に村上氏が増資提案をしたら何かと話題（株価の動き）に欠きません。
今回は決算発表内容について考えてみました。
決算内容
決算ハイライト
まず、決算内容全体です。
売上４３３５億円、営業利益－３６５億円 純利益－８０２億円となっています。
こちらについては６月４日にも、考察していますが純利益のマイナス幅が大きくなっているのは繰延税金資産の取崩し（２１５億円）や事業撤退に伴うもの（７６億円）であることを考えると数値のインパクトに比べるとそれほど直近の株価への影響はないのではないかと考えています。
セグメント別業績
セグメント別の業績を見てみます。
今回の事業改革で縮小、撤退する開発事業、ホテル・リゾート事業はそれぞれ５１億円、１０億円の赤字となっています。
開発事業は『レオパレス銀座』と呼ばれる過剰な建築を生んだ温床とも思われ、事業モデルに問題があると思われること、ホテル・リゾート事業は継続的に赤字を出していた事業ですので今回の事業改革によりこれ以上の出血（資金流出）が止まるのは良いことのように思えます。
https://dot.asahi.com/dot/2019021400052.html?page=1
主力の賃貸事業は年平均の入居率が８０．７８％と従来であれば損益分岐点付近であったはずの数値にもかかわらず２０８億円もの赤字を出しています。
販売管理費等は７３１億円（１８．３期）から６８８億円（１９．３期）、６１９億円（２０．３期）と圧縮しているはずなのに利益率が下がっているとすれば問題です。
今後の業績予想
中長期戦略
中長期戦略は利益の出ていないノンコア事業からの撤退や大規模なリストラ（１０００名の希望退職）で非常に好感の持てる内容です。
株式会社レオパレス２１の従業員数は１９．１２月時点で７２２６人（連結、四季報より）であり、募集希望退職者数は全従業員数の１４％程度に当たります。
平均給与は５５７万円、平均年齢は３７．６歳となっていますので少なく見積もっても５０億円以上の人件費削減につながる見込みです。
計画
多くの会社が来期以降の業績予想を見送る中、レオパレス２１は業績予想を公開いたしました。それによると営業利益で－９８億円（２１．３期）、１１３億円（２２．３期）、２３５億円（２３．３期）としています。
レオパレス２１の賃貸事業は平均入居率で決まりますのでその根拠となるのは入居率の予測値ですが２０２０年７月を底にそこから驚異的に回復する予想を立てています。
これは改修工事が終わることにより紹介できる物件数が増えること、２０２０年３月期の後半は法人契約数が上向いていること、を織り込んで予想しているものと思われます（及びその他の強化施策）が果たして達成できるでしょうか？
現状でもコロナの影響でレオパレス２１の入居率は平年以上に下がっています。レオパレス２１の法人契約は例えば派遣従業員等への住宅提供などに使用されていると思われますが、恐らく顧客となるような企業でもコロナの影響で新規の派遣雇用は停止して、業績が上向くのが確認できるまで雇用調整のバッファとすることが予想されます。
また、今回公開されている以前（２０１３年～）の入居率推移を見ていても４～１２月中に入居率が２ポイント以上向上したことは１度もありません。
それをこのコロナ禍の中で達成するのは幾分楽観的な見通しのように思えます。
まとめ
今回公開された決算内容から倒産が懸念されるほどの内容には思えませんでした。また、すでに大きく投資しているレノ、アルデシアは倒産を望まず事前に何らかの策を打つでしょう。
また、今後の中長期的な計画は祖業回帰であり、好感の持てる内容でした。
一方で業績見通しは楽観的な印象が拭えません。
株価の本格回復があるとすれば２０２２．３期の黒字が見通せるかどうか２０２０．１２月頃が一つの目安でしょうか。
そこまでは村上ファンド等発信のニュースの有無で上下する、といった動きになるでしょうか。
７月以降の月次データで入居率を確認していきたいと考えています。
